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回望1993丨海南房地产泡沫破灭 调控史开启

来源:首页 | 时间:2019-01-16 人气:6382

  1992年,“南方讲话”一锤定音,市场经济成为中国坚定不移的发展方向。接着,中央提出加快住房市场改革步伐;国务院审议批准海南吸引外资开发洋浦经济开发区。

  一时间利好不断,海南房地产市场开始火热。当时全国各地流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”的口号。1988年海南省和海南经济特区成立,让这座不到20万人的海滨小城海口,一跃成为全国各地淘金者的圣地。

  建省之初的两年间,这个海滨小岛一下子崛起了逾两万家房地产公司。人才不断地涌入,十万人才下海南的盛况在这里上演,像《芳华》里的男主角刘峰一样,他们坐着渡轮渡海而来,希望在海南闯出一番天地。这些人没赶上深圳特区的开发,但他们都不想错过海南的大开发。

  海南房价也随之一路扶摇直上,建省之初的两年,海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300元-1400元/平方米之间,而1992年就蹿升到5000元/平方米,1993年更是达到7500元/平方米的巅峰,两年翻了三倍以上。与此同时,海南土地价格从1991年的每亩几十万,攀升到1993年的最高600多万元/亩。

  与海南隔海相望的广西北海市,房地产开发的火爆程度也毫不逊色。1992年,这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司,全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手,政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩,当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的副总理忍不住提醒当地政府:“北海不同于我的上海…… (北海建设)要量力而行”。

  危机在海南这片土地上潜伏。彼时,为了核实一个项目的审批情况,潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料,他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉,潘石屹意识到,“海南的房地产要出事了”,六人紧急抽身回京,从而完美避开1993年下半年海南房地产泡沫的破裂。

  1993年下半年,海南跌入黑暗,噩梦开始了。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧,导致了中国房地产的首个调控政策出台,中国的房地产调控史也从这里开始。

  1993年6月23日,当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时,终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天,时任国务院副总理的发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

  调控进一步加码。次日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,这被称之为“国16条”。16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩,一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。

  这场调控留下的遗产是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,海口的1.3万家房地产公司倒闭了95%。仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。不少银行的不良资产率达到60%以上,仅建行一家,先后处置的不良房地产项目就达267个。

  之后的故事是从1999年开始,海南省花了整整七年的时间,处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月,全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。

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